전세 사기 유형 및 예방 방법 공유

부동산 및 집값 하락에 따라 최근 전세 월세 사기에 대한 이슈가 많았습니다. 특히 2022년 하반기부터 인천시 미추홀구에서는 깡통전세(집값이 전세가격보다 떨어져 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 주택)가 다수 발생해 피해자들이 속출했습니다. 사태가 심각해지자 정부는 깡통전세를 포함한 전세사기를 사회적 재난으로 보고 적극적으로 개입하기로 했습니다. 이번 포스팅에서는 전세 사기 유형을 확인하고 예방하는 방법을 공유하도록 하겠습니다.

목차

주의해야 할 전세사기 유형 4가지

1. 실제 전세금 받은 사람이 집주인이 아닌 경우

가장 단순하지만 뿌리뽑기 힘든 사기 유형이니 전세계약 시 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 이 경우 집주인은 계약 당사자가 아니므로 임차인(세입자)만 바가지를 씌우게 됩니다. 이 사기에는 공인중개사가 중간에 포함되기 때문에 일반인이 당하기 쉽습니다. 전세 계약 전 등기등본을 확인해 집주인을 명확히 확인하고, 계약 당사자가 본인인지 확인하는 절차를 거쳐 이런 사기를 피해야 합니다. 

2. 이중계약

위의 사기 방법과 비슷한 이중계약이 있습니다. 이중계약이란 공인중개사가 하나의 매물로 여러 사람과 임대차 계약을 진행해 보증금을 가로채가는 유형입니다. 세입자에게는 전세 계약을 진행하고, 집주인에게는 월세 계약을 해서 전세금을 가로채가는 것입니다. 집은 하나인데 계약은 두 개가 되는 상황인 것입니다. 

 

3. 불법중개

불법중개란 공인된 자격이 없는 사람이 공인중개사를 사칭하거나 위조한 자격증으로 사기 행위를 하는 유형입니다. 속된 말로 '떴다방'이라고 하는데, '떴다방'이란 불법 부동산 중개업자가 사무실을 여기저기 옮겨다니며서 영업하는 이동식 중개소입니다. 보통 분양을 위한 모델하우스 앞에 천막을 켜고 영업하는데, 분양권을 사들인 다음 다른 사람에게 프리미엄을 받고 파는 행위가 많습니다. 이들은 일정기간 잠깐 영업을 하고 사라지기 때문에 추적이 어렵습니다.

 

4. 깡통전세

깡통전세의 뜻은 명확히 정의되어 있지는 않습니다. 하지만 보통 아파트나 주택의 전세보증금과 주택담보대출을 더한 금액이 집값과 비슷하거나 집값을 초과해 버려 계약 종료 시 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 받지 못하는 경우를 말합니다. 보통 전세는 매매가의 70%로 형성이 되어있습니다. 쉽게 말해 어느 주택의 시세가 1억인데, 전세가가 적정 가격인 6천만 원~7천만 원이 아닌 1억 이상이 되는 이런 경우에 깡통전세라고 합니다. 이런 경우 다음 계약자를 구하기가 어려워지므로 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 않는 상황이 발생하는 것입니다.

혹시 깡통전세 피해자시라면 한국감전사평가사협회에서 제공하는 무료법률 상담 서비스를 받아보시기 바랍니다.

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전세 사기 예방하는 방법

1. 등기부등본 꼼꼼히 확인

주택 전세 계약 전 1순위로 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 계악할 주택의 모든 정보가 있습니다. 계약 전 대면한 집주인이 등기부등본 상에 적힌 집주인과 동일인인지 확인해야 합니다. 등기부등본를 보면 계약할 주택의 대출상황이나 채권자 현황 등이 적혀있는데, 대출이 많은 전세 주택은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 만약 계약한 집주인이 파산하거나 대출금을 못 갚게 되는 경우 집은 경매로 넘어가는데, 등기부등본상 앞에 기재된 채권자부터 대금이 돌아가므로 후순위인 본인은 한 푼도 못 받을 수 있기 때문입니다. 

 

등기두등본은 법무부 인터넷 등기소에서 조회가 가능합니다. 인터넷 등기소에 로그인하여 한번 조회해보시기 바랍니다.

2. 의심스러운 신축건물 피하기

일반적인 사람이라면 당연히 깨끗하고 깔끔한 신축건물을 선호할 것입니다. 하지만 최근에 특히 신축건물을 통한 사기 유형이 많아지고 있습니다.. 어떤 집주인이나 중개소는 신축건물에 지원금까지 주면서 계약을 유도하는 경우가 있는데 한번 의심해봐야 합니다. 지어진지 어느 정도 된 구축건물은 시세가 안정적으로 잡혀있고 등기부등본상으로 그동안 매매내역을 확인할 수 있기 때문에 안심하고 계약을 할 수 있을 것입니다.

 

3. 전입 신고 및 확정일자 빠르게 받기

전세를 통해 계약한 집에 입주하기 전 최대한 빠르게 전입 신고 및 확정일자를 받는것이 필요합니다. 전입신고는 거주지를 옮길 때 관할청에 그 사실을 알리는 것을 말하며, 확정 일자는 전세 계약서가 작성된 일자에 대해 완전한 증거력이 생겼다는 것을 법적으로 인정하는 일자를 말합니다. 전입신고를 해야 입주 전 집주인이 다른 사람에게 집을 팔더라도 전세 계약서상 날짜까지 그 집에 살 수 있는 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받아야 입주 전, 혹시 집주인이 사전에 말도 없이 저당을 잡더라도 다른 세입자보다 선 순위에 있는 우선 변제권이 생깁니다. 전입신고일 또는 확정일자 중 가장 뒤에 이뤄진 날을 기준으로 그다음 날부터 대항력과 우선 변제권이 생기므로 최대한 빨리 받아두시기 바랍니다.

임대차 계약서가 있다면 확정일자도  법무부 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 확인해보시기 바랍니다.

 

4. 계약서에 특약 삽입

전문가들이 추천하는 방법으로 특약 삽입을 하는 방법이 있습니다. 위에 서술했던 전입신고와 확정일자의 취약성을 이용한 사기를 방지하기 위해, 잔금 처리 다음날까지 등기부등본 상태를 유지한다는 특약을 삽입하는 것 입니다. 이 경우 계약 시점에 행해진 사기는 어느 정도 방지 할 수 있습니다. 하지만 특약을 삽입했더라도 입주 전, 당일, 다음날 등기부등본을 지속적으로 조회해 집주인이 허튼 행동을 하진 않는지 확인해야 합니다.

 

5. 전세금 보증 보헙 가입

전세 사기를 예방하는 가장 확실하고 믿음직한 방법은 바로 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 보험을 가입하는 것입니다. 이를 전세보증금 반환보증이라고 하는데, 전세계약 종료 시 임대인이 임차인(세입자)에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이라고 정의할 수 있습니다. 전세 기간 종료 후 한달(30일) 동안 전세금을 받지 못하거나, 집이 경매로 넘어갈 시 납부한 보험금을 통해 전세금을 받을 수 있습니다. 전세 보증 보험에 가입하면 HUG에서 전세금만큼 건물에 전세권을 설정하고, 경매에 넘어가거나 하는 문제가 생기면 일단 전세금을 임차인에게 우선적으로 반환해 주고 전세권을 행사해 임대인에게 전세금을 돌려받는 방식입니다. 하지만 이 보증 보험을 전부 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 전세 금액이 건물 시세보다 높거나, 계약기간이 절반이상 지나면 가입할 수 없으므로 미리 확인해야 합니다.

 

안심전세HUG 스마트폰 어플

추가사항으로 최근에 주택도시보증공사에서 '안심전세 HUG' 스마트폰 어플을 출시했습니다. 이 어플은 전세 계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보를 한눈에 확인할 수 있는 플랫폼입니다. 주요 서비스는 시세조회&위험성진단, 임대인 조회, 전세보증 신청·갱신, 임대보증 신청·갱신 등이 있습니다. 어플을 통해 보증사고 발생 시 이행청구도 가능하다고 하니 전세 계약자들은 꼭 설치해 확인해 보시기 바랍니다.

'안심전세HUG' 어플 다운받으러 가기(아이폰)

‎안심전세

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안심전세 - Google Play 앱

지금까지 주의해야 할 여러가지 전세 사기 유형 및 그 예방법을 살펴봤습니다. 만약 전세계약을 앞두셨다면 위의 내용을 확인해 악질적인 전세 사기에 대응하시기 바랍니다.